个人转让、购买商铺涉及税费,税率多少、如何计算

简单来讲,相比于住房(尤其是普通住房)转让,商铺交易在税费计算方面,基本没有税收优惠;主要就是执行一般政策。

  一、增值税

  法定纳税义务人:销售(转让)方。

  按照转让价款,扣除购置原价,作为销售额;适用5%征收率。

  注1:目前仍在实施的1%征收率优惠政策,仅适用3%项目;因此此项目并不适用。

  注2:扣除购置原价,需要提供购入时的发票。

  计算公式:

  (转让价款-购置价款)÷(1+5%)×5%

  二、附征税费

  法定纳税(费)义务人:销售(转让)方。

  (一)城市维护建设税

  以实际缴纳增值税作为计税依据,适用7%(城市)或者5%(县城、镇)、1%(农村)税率。

  (二)教育费附加

  以实际缴纳增值税作为计税依据,适用3%税率。

  (三)地方教育附加

  一般以实际缴纳增值税作为计税依据,适用2%费率。

  注3:地方教育附加属于地方规费,以地方政策为准。另外,或有其他附加项目,也按照地方政策规定执行即可。

  计算公式:

  增值税额×税(费)率

  三、印花税

  法定纳税义务人:由销售(转让)、购买(受让)方分别各自计算缴纳。

  适用“产权转移书据”项目,以“书据”载明金额作为计税依据,(各自)适用万分之五税率。

  注4:若“书据”单独列明增值税额,则以不含税金额作为计税依据;若未单独列明增值税,则以含税金额作为计税依据。

  计算公式:

  “产权转移书据”载明金额×0.05%

  四、土地增值税

  法定纳税义务人:销售(转让)方。

  (一)据实征收

  以(不含增值税)转让价款作为收入总额,扣除“旧房及建筑物的评估价格(指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认)”或者(若不能提供税务机关认可的评估价格)“发票加计金额(按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算)”以及附征税费、印花税(增值税已经从转让价款里剥离出来,计算起点是不含增值税金额,所以这儿就不能再重复扣除),作为计税依据(土地增值税之增值额)。

  注5:评估价格、发票加计金额依次选择,但不能重复扣除。

  按照增值额占扣除项目金额比例,分别适用30%-60%超率累进税率。具体为:

  (1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

  (2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

  (3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

  (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  计算公式:

  (不含税转让价款-扣除项目金额)×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率(5%、15%、35%)

  (二)核定征收

  但是,若对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供(查明)购房发票的,实行核定征收。

  注6:核定征收率各地自定。

  计算公式:

  不含(增值)税转让价款×核定征收率

  五、个人所得税

  法定纳税义务人:销售(转让)方。

  (一)据实征收

  以不含(增值)税转让价款,减除购置原值(含增值税以及构成房屋成本的其他税费)以及本次转让税费附征税费、印花税、土地增值税(增值税不再重复扣除,道理同上),作为应纳税所得额,适用20%税率。

  计算公式:

  (不含增值税转让价款-购置原值-本次转让相关税费)×20%

  (二)核定征收

  若无法提供(查明)购置原值发票等,也是核定征收。

  计算公式:

  不含(增值)税转让价款×核定征收率

  六、契税

  法定纳税义务人:购买(受让)方

  以不含增值税购买价款作为计税依据,适用3%-5%税率(具体税率各地自定)

  计算公式:

  不含(增值)税转让价款×适用税率(3%-5%)

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